ליקויי בניה: הסתרתם פגמים בדירה שמכרתם? תתכוננו לשלם מאות אלפי שקלים

בפסק דין שניתן לאחרונה, נדון מקרה בו נחתם הסכם למכירת דירת יד שניה בקריית אתא, בתמורה לסכום של 1.1 מיליון שקלים, שכלל סעיף על פיו המוכרים מצהירים כי למיטב ידיעתם אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות. מנגד, לחוזה הוכנס סעיף על פיו, הקונה ביצעה את מכלול בדיקותיה טרום הקניה והיא מאשרת בחתימתה כי הדירה נרכשת במצבה הפיזי: AS – IS. 

פרק זמן קצר לאחר רכישת הדירה, גילתה הקונה כי בנכס יש שורה ארוכה של ליקויים שונים שכוללים ריח בלתי נסבל של עובש וטחב. זו פנתה למוכרים, שזימנו איש מקצוע שקבע כי מדובר על ליקוי מינורי שתיקונו מצריך עבודת צבע בלבד. חודשים ספורים לאחר מכן, עם בוא החורף והגשמים, התחוור לקונה כי לדירה חודרים מים במספר מקומות, כפועל יוצא של כשלי איטום חמורים. המוכרים מצידם, הכחישו נמרצות כי היו מודעים לבעיות איטום שקיימות בדירה. אי לכל זאת, הגישה הרוכשת תביעה לבית המשפט, במסגרתה טענה כי החלטה לרכוש את הנכס התבססה על מצג מתעתע של המוכרים, שאף הדגישו בפניה כי אין כל צורך לשכור שירותים של חברת 'בדק בית', שכן היא שופצה לא מכבר. לאור זאת, תביעתה כללה דרישה לפיצוי בסך של 108 אלף שקלים, בגין הסתרת הליקויים – פעולה שמהווה הפרה יסודית של החוזה בין הצדדים. כמו כן, שומה של מהנדס בניין ששכרה קבעה כי סכומם המצטבר של הליקויים בדירה עומד על 260 אלף שקלים, שכוללים בין היתר ליקויים במרצפות.

במסגרת כתב ההגנה, נכתב כי הדירה נמסרה לרוכשת, בלא שהיה ידוע למוכרים על קיומם של ליקויים בנכס וכי המו"מ בין הצדדים התנהל בתום לב. עוד נטען כי החוזה כלל סעיף על פיו הדירה נמכרת AS IS וכן שהמחיר שיקף את הפגמים הגלויים והמעטים שהיו בה.

בסופו של הליך, פסק שופט בית משפט השלום בחיפה, זיו אריאלי, כי טענת המוכרים על פיה לא היו מודעים לרטיבות – אינה הגיונית, שכן לא מדובר על 'מופע חד פעמי', אלא על תהליך ארוך טווח. בשורה התחתונה של פסק הדין, נכתב כי הנתבעים ישלמו 249,385 שקלים בגין עלות תיקון ליקויי הרטיבות והקונסטרוקציה, לרבות פיצוי עבור עוגמת נפש והוצאות משפט.

בית המשפט שולח מסר ברור למוכרי דירות יש שניה 
בפסק הדין, ציטט השופט את פסיקת בית המשפט העליון, שקובעת כי על המוכרים מוטלת החובה להביא לידיעת הקונים, באופן ממשי, את דבר קיומם של ליקוים ופגמים בנכס. רק וככל שפעלו כך, ניתן להעביר את מלוא האחריות על כתפיו של הרוכש. בנוסף, פסק דין זה, כמו רבים לפניו, מחדד שוב את החשיבות הרבה שבית המשפט מייחס לחובת תום הלב, שמוגדרת 'כעיקרון על'. חוק החוזים קובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". כלומר, על כל צד בטרם כריתת החוזה, לפעול בדרך מקובלת ולא להסתיר מידע כלשהו שיכול היה לשנות את ההחלטה של הצד השני לחתום על החוזה. המשמעות היא שצדדים לא צריכים לנצל או לפעול באופן שיערער את מטרת החוזה או את עיקריו.

נזקי רטיבות – ליקוי בניה שהווה את הרעה השכיחה מכולן
פסק הדין אומנם דן ברטיבות שהתגלתה בדירה יש שניה, אולם המציאות מלמדת כי מדובר על 'מכה' שמתגלה גם בדירות חדשות. על פי מחקר שנערך בטכניון, ב – 100% מהדירות החדשות שנמסרות, יש ליקויי בניה, כאשר רטיבות מוגדרת כליקוי השכיח מכולם. סקירה של פסיקת בתי המשפט מגלה כי במרוצת השנים האחרונות נדונו תביעות של רוכשים שגילו לתדהמתם כי בדירה, עליה שילמו את מיטב כספם, יש כשלי איטום שיצרו רטיבות. בחלק מהמקרים, הקבלן ניסה לטפל בבעיה, אך זו חזרה על עצמה. במקרים לא מעטים, הקבלן התחמק מחובתו לטפל בה והותיר את הקונים עם שברון לב ודירה לקויה. הבשורה החיובית היא כי בתי המשפט יוצאים להגנת הרוכשים ולא אחת, מחייבים את הקבלן לשלם פיצויים בסכומים גבוהים.

הכותב, עו"ד אסף ורשה, הוא מומחה לדיני נזיקין וליקויי בניה