התמודדות עם דילמות בהתחדשות עירונית: רגולציה או שוק חופשי?

פרויקטים של התחדשות עירונית, הנם לרוב פרויקטים ארוכי טווח, מורכבים מאוד, מרובי דיירים ומרובי אינטרסים. כמה התערבות אנחנו רוצים בתוך כל המרקם החברתי, אנושי ועסקי הזה. האם אנחנו רוצים התערבות עד לפרטי פרטים, מדויקת, שתמנע כניסה של גורמים לא ראויים מחד או שאנחנו רוצים לתת לכוחות השוק להתנהל במרחב הזה ולתת לנציגויות ואנשי מקצוע  של בעלי הדירות לעשות את העבודה המקצועית, שלא על פי תכתיב מלמעלה אלא על פי רצון בעלי הזכויות והכלכליות של הפרויקט .

התחדשות עירונית, פיקוח על התחדשות עירונית, כוחות השוק בהתחדשות עירונית פרויקטים של התחדשות עירונית, הנם פרויקטים ארוכים ומורכבים. משך זמן של פרויקט יכול לנוע בין ארבע לעשר שנים ובמקרים מסוימים אף יותר. בפרק זמן ארוך שכזה, הרבה דברים יכולים להשתבש.

האם אנחנו רוצים למנוע את השיבושים הללו או לפחות להקטין אותם באמצעות רגולציה קפדנית אשר תקבע באופן מדויק איך יראו עסקאות בהתחדשות עירונית או שאולי אנחנו רוצים להשאיר מרווחי תמרון לכוחות השוק, לחברות יזמיות וחברות מארגנות הגונות, אשר יתנהלו במרחבי ההתחדשות העירונית, תוך מתן חופש פעולה לדיירים, בעלי הזכויות ולנציגויות ואנשי המקצוע שהם בחרו. כמו הרבה דברים בחיים, האמת היא במרחב האמצע. מצד אחד, ניסיון העבר לימד אותנו, כי כאשר אנחנו נותנים חופש פעולה בלתי נגמר, ללא הכוונה והנחיה, הרי שגורמים מפוקפקים עושים שימוש לרעה בחופש הזה ומנצלים דיירים חסרי ידע או קשישים.

מנגד, בדיוק כפי שאנו לא מגדירים באופן מובהק כיצד עורכים הסכם במקרקעין, אלא רק מנחים בקווים כלליים כיצד הסכם צריך להראות, מאחר ואנו יוצאים מנקודת הנחה, כי בעלי הזכויות מיוצגים על ידי אנשי מקצוע ראויים, כך אולי אין זה הכרח, כי הרשות להתחדשות עירונית או כל גורם רגולטורי אחר, יחייבו לבצע עסקאות בהתחדשות עירונית באופן מסוים מאוד, אשר מגביל את מרחב התמרון והיצירתיות.

כמובן יש לפקח על קווים מנחים ונהלים ברורים, ביחוד בכל הנוגע להבטחת רכושם של הדיירים ולביצוע פרויקט באופן מיטבי לטובת הדיירים, אבל האם בהכרח, יש צורך להגדיר את כיצד ינוסחו הערבויות בפרויקט, לצמצם אותם או להרחיב אותם, האם יש צורך לנסח מראש את הסכמי שכר הטרחה לעורכי הדין ואנשי המקצוע השונים, לא בטוח.

בסופו של יום, לכל פרויקט יש את המאפיינים הייחודיים שלו, יש את הכלכליות שלו ואת המרקם האנושי שלו. לא תמיד הגדרה מראש מסייעת לפרויקט, לפעמים היא עלולה לגרום לסיכולו של הפרויקט, מאחר וערבויות גבוהות מדי, או החלפת ערבויות חוק מכר בערבויות אוטונומיות, עלולות לפגוע ביכולת של הפרויקט לשאת את הוצאותיו. באופן דומה, צמצום שכר הטרחה בפרויקטים או הכתבה של מועדי תשלום, עלולות להוציא מהמשחק עורכי דין ראויים שמשקיעים לילות כימים בפרויקטים הללו ולהכניס שחקנים שלא יישארו עד לסיומו של הפרויקט בשל חוסר כדאיות.

הרגולציה והגורמים מטעמה, צריכים לפקח ולנווט, להעניש במקרה הצורך, להסיר חסמים ולחוקק חוקים שיקדמו את הענף, אבל לא להיות שחקן פעיל על המגרש, על מנת לתת לשוק ולשחקנים להתנהל במרחב באופן חופשי, בהגינות וביעילות.

#טור דעה #התחדשות עירונית #נדלן #משפטים #שוק הדיור